Urteil zu Mietzahlungspflicht in Krisenzeiten

Seit dem ersten Lockdown im Frühjahr 2020 konnten von den Krisenmassnahmen betroffene Unternehmen kurzzeitig die Mietzahlung aussetzen und diese mindern. Der Aufschub der Mietzahlungen endet im Sommer 2022. Über die mögliche Höhe der Mietminderungen hat jetzt der Bundesgerichtshof erstmals geurteilt. Wir zeigen dir, was du dabei beachten musst.

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Urteil zu Mietzahlungspflicht in Krisenzeiten

Gesetzlicher Mietaufschub und Möglichkeit der Mietminderung

Als zu Beginn der Krise im Frühjahr 2020 das öffentliche Leben und damit auch das freie Wirtschaften heruntergefahren wurde, kamen viele Mieter von Gewerbeimmobilien erstmals in Zahlungsnot. Im Zeitraum vom 1. April bis 30. Juni 2020 durften Vermieter die Mietsäumigen aber nicht kündigen. Dies hat das Gesetz zur "Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht“ den Vermietern untersagt. Für die fehlenden Zahlungen gab das Gesetz den Mietern zwei Jahre Zeit, diese nachzuholen. Diese Frist läuft in Kürze aus. Somit müssen bis 30. Juni 2022 die rückständigen Mieten gezahlt sein.

Im weiteren Verlauf der Krise landeten dann Mietminderungen als Fallbeispiele vor Gericht. Das Amtsgericht Dortmund hatte zum Beispiel schon in einen Urteil vom 27.04.2021 darauf hingewiesen, dass auch bei amtlich verordneten Geschäftsschliessungen ein Mietzahlungsanspruch des Vermieters weiterbesteht. Jedoch der Mieter in diesem Fall, aufrund der "Störung der Geschäftsgrundlage", zu einer Mietminderung berechtigt sei. Denn die ursprünglichen Annahmen der Mietvertragsparteien, welche zu ihrem Vertragsschluss galten, würden dann nicht mehr zutreffen. Andere Gerichte in Deutschland urteilten zum Teil aber auch anders.

Über die Möglichkeit und Höhe der Mietminderungen urteilte jetzt der Bundesgerichtshof.

Höhe der krisenbedingten Mietminderung

Das bei der Mietzahlungspflicht eine Anpassung im Rahmen der Störung der Geschäftsgrundlage in Betracht kommt, bestätigte jetzt der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 12. Januar 2022.

Ein Einzelhandelsgeschäfts für Textilien, mit Standort in Sachsen, musste eine amtlich angeordnete Unternehmensschliessung vornehmen. Grundlage dafür war eine Allgemeinverfügung der Landesregierung Sachsen. Als Mieter von einer Ladenimmobilie entrichtete dieses keine Miete für den Monat April 2020, immerhin 7.850 Euro.

Das zuständige Oberlandesgericht hat als vorherige Instanz geurteilt, das aufgrund der politischen Schließungsanordnung die sogenannte “Störung der Geschäftsgrundlage” eingetreten sei. Dadurch könne die Miete für diese Zeit um die Hälfte reduziert werden.

Damit war der Vermieter aber auch der Mieter nicht einverstanden und zogen noch eine Instanz höher, vor den Bundesgerichtshof. Dieser bestätigte jetzt, dass gewerbetreibende Mieter grundsätzlich einen Anspruch auf Mietminderungen haben, wenn es zu politischen Schließungen kommt. Die Mietminderung wiederum muss in jedem Einzelfall separat geprüft werden, eine Pauschalreglung ist nicht möglich.

Für eine Mietminderung ausschlaggebend ist die Umsatzeinbuße des konkreten Ladenmieters. Filialbetreiber müssen daher für jeden einzelnen Standort, die Mietminderung separat festlegen. Der Gesamtumsatz kann dafür nicht herhalten.

Damit der Mieter aber nicht zu viel Geld bekommt, müssen auch mögliche staatliche Krisenhilfen in der Mietminderung berücksichtigt werden. Ausser diese sind auf Kredit gewährt. Ebenfalls relevant können etwa Leistungen einer Betriebsversicherung sein.

Auswirkungen des BGH-Urteils zu Mietminderungen

Während die politischen Einschränkungen in der Geschäftstätigkeit weiter anhalten und nach zwei Jahren ihre gesellschaftlichen Spuren wie Materialmangel, Lieferprobleme und Inflation hinterlassen, ist mit diesem Urteil des Bundesgerichtshof ein klares Zeichen für alle Mieter von Gewerbeimmobilien gesetzt worden.

Klar ist jetzt, dass eine Mietminderung möglich ist, wenn aufgrund einer amtlichen Anordnung das Geschäft schliessen musste oder muss. Eine pauschale Minderung etwa um die Hälfte ist dabei nicht statthaft. Bei der Mietminderung bedarf es einer Einzelfallbetrachtung. Dies betrifft auch Filialisten, welche eine Mietminderung für jede einzelne Filiale berechnen müssen. Bei der Mietminderung müssen auch Ausgleichzahlungen wie die der Überbrückungshilfe 4 berücksichtigt werden.

Durch die Einzelfallbetrachtungen ist anzunehmen, dass gerichtliche Auseinandersetzungen zu krisenbedingten Mietminderungen künftig weitergeführt werden. Jedoch können diese in den unteren Gerichtsbarkeiten ab jetzt wohl konkreter beurteilt werden.

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Über den Autor
René Wendler

René Wendler

René hat die letzten 20 Jahre erfolgreich Geschäftsmodelle zur Betreuung von Gründern und Unternehmer aufgebaut. Damals wie heute adressiert er gemeinsam mit seinem Team Solo-Selbstständige und Unternehmen mit weniger als 10 Mitarbeitern, welche weder die mediale noch politische Aufmerksamkeit haben, obwohl sie 95% aller Unternehmen in Deutschland stellen und 60% aller Arbeitsplätze absichern. Daraus entstanden ist auch unternehmenswelt.de, die mittlerweile größte Anlaufstelle für Gründer und Unternehmer in der D/A/CH Region mit über 500.000 Mitgliedern.

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